La verdad sobre la ley que debería protegerte contra los inquilinos morosos

A principios de julio, Guillermo La Rosa y Carla Abad dejaron el departamento en San Isidro que venían ocupando ilegalmente por tres años, acumulando una deuda de US$30 mil por alquiler y S/30 mil por mantenimiento.

Se fueron sin pagar y se llevaron hasta los focos.

Este está lejos de ser el único caso de inquilinos morosos en Lima. Aquí solo dos más que han capturado la atención mediática. Además, los abogados Carlos Chueca, gerente general de la empresa Inquilinos Morosos SAC y Guillermo Arribas, docente de la PUCP, explican qué es lo que realmente puedes hacer para evitar estas situaciones.

El asesor que no quería irse

Desde su pequeño departamento en Surquillo —del cual está a punto de ser desalojada por no tener dinero para seguir pagándolo— la señora Juana Janampa, de 72 años, tiene un pedido:

“Por favor dígale a ese señor que salga de mi casa, por favor que se vaya, es lo único que quiero”.

“Ese señor” es Marco Tulio Suquilanda Zavalaga, un hombre de 59 años que hace un año no le paga el alquiler de la casa de tres pisos y 400 m2 que ocupa en San Borja. Cuando la anciana le toca la puerta, su esposa dice que no está, que se ha ido a trabajar:

“Él va al Congreso, él asesora”

En un reportaje de Latina, la Sra. Jananmpa precisó que Suquilanda no paga ni el agua, ni la luz, ni la renta (US$2,750 mensuales), ni los arbitrios. Mientras la anciana mujer pasa sus días bajo la amenaza de ser desalojada, su inquilino vive gratis en una casa de tres pisos.

Justicia que no se ejecuta

América Noticias presentó el caso de Bertin Orozco Luna, ingeniero químico que tuvo que alquilar su departamento en La Molina y mudarse con sus suegros a Arequipa luego que un accidente lo dejara en silla de ruedas, teniendo que hacer hasta tres costosas rehabilitaciones diarias.

El problema es que se l alquiló a dos morosos: Richard Acosta Jayo y Blanca Gamarra Pucllas, una pareja que ha acumulado una deuda de S/25 mil de arriendo, mantenimiento, agua y luz. El tercer juzgado de paz letrado de La Molina ya falló en favor de Orozco y ordenó el desalojo. Sin embargo, tres meses después, la sentencia no se ejecuta.

La ley que (no) ampara

Algo que muchos medios resaltan es que existe una manera de librarse de malos inquilinos “en menos de 15 días”. La vigente Ley de Arrendamiento determina que si un inquilino no paga dos meses seguidos el alquiler (o deban seis meses seguidos de cuotas de mantenimiento o servicios), será desalojado.

Pero esta ley ‘express’ en realidad no lo es. “El problema con la morosidad no es tanto la norma sino la carga procesal del poder judicial”, nos comentó Carlos Chueca, gerente general de la empresa Inquilinos Morosos, quien luego añadió:

“[Lo de la norma] No es verdad, primero que nada no es que en 15 días se desaloja. Lo que dice la norma es que una vez que se emite sentencia y queda consentida (es decir, no se apela) en 15 días deberá desalojarse el inmueble. Hay que hacer un juicio igual, hay que pasar por la conciliación previa, etc. Eso de los 15 días no es verdad, no es verdad para nada. Un juicio de desalojo dura mínimo 10 meses”.

Similar opinión tiene Guillermo Arribas:

“Esa norma lo que hace es abreviar los plazos dentro del proceso judicial, el problema es que ese proceso igual existe. El proceso de desalojo es uno de los procesos judiciales más cortos que existe, pero al final puede demorarte cuatro años. Esta nueva norma trata de simplificar eso, pero como estas amarrado al proceso judicial igual va a demorar. No va a demorar cuatro años, pero sí un año o seis meses”.

Además, agrega que —dado que la norma es relativamente nueva— no ha escuchado de ningún caso en el que se haya aplicado aún:

“Un problema grande es que los contratos que están vigentes cuando salió esta norma no pueden tener este beneficio, pues se establece que debe existir una clausula que determine que se va a dar el desalojo rápido: los contratos antes de esta norma son lo que son, no tienen este beneficio”.

Pero además, dice Arribas, hay otro problema:

“[La demora] no solo es por la carga procesal, sino también la corrupción, hay distintos factores que hacen que se de este retraso. (…) No importa cuántas normas tengas, siempre que involucres al Poder Judicial vas a tener este problema”.

Chueca coincide: una solución es potenciar el Poder Judicial. “En La Molina hay cinco juzgados de paz letrados, ¿sabes cuántas impresoras hay para los cinco? Una” —precisa— “si vas al de San Isidro con Lince, que está por el Rebagliati, vas a ver todo en total oscuridad porque no tienen focos”.

Sin embargo, para evitar problemas en próximos contratos —más allá de lo que la ley otorgue— Chueca recomienda:

• No usar formatos de contrato de arrendamiento, jamás. Lo mejor es tener una asesoría legal (te cuesta ahora, pero te ayuda después).
• Evaluar correctamente al individuo al que se le va a alquilar el inmueble.
• Verificar que tu contrato te de un mecanismo de cobranza, solo así sabrás que es realmente bueno y te protege.

Solo así podrás defender tu propiedad en este país (al menos, por ahora).

DATOS

• Inquilinos Morosos tiene una base de datos de más de 100,000 personales naturales y jurídicas que puedes consultar por un costo de entre S/9 y S/15.

• Si quieres reportar a alguien, puedes hacerlo totalmente gratis siguiendo los pasos señalados aquí. Si quieres verificarla el precio varía entre 9 y 15 soles.

• De acuerdo con información facilitada por esta empresa, los distritos de Lima con mayor morosidad (en números, no porcentajes) son Lima Centro, La Victoria y San Isidro.

• A nivel nacional, Lima es el departamento con más morosos seguido por Trujillo y Chiclayo en el norte y Arequipa en el sur.